促进房地产健康发展的重庆经验

三类不同需求

重庆经验

房地产市场平稳健康发展,关乎经济发展、社会稳定和民生。城市房地产市场可分为三块,需要有针对性地分类施策。

首先是政府配置类住房,约占住房总量的20%—30%。包括:一是廉租房屋,属于政府配置的公房,以非常低的价格租给低保户居住。二是经济适用房,属于政府建造的免税费住房,略好于低保家庭廉租房,由政府以正常价格租给无力购房者居住,收取的租金用于兑付造房款利息,以保证正常周转。三是农民工宿舍。由政府推动、企业建造,提供给进城农民工居住。四是动拆迁房。由政府主导的危旧房拆迁安置房,也不收建设税费,主要满足被拆迁群众的安置需要。重庆将结合危旧房拆迁,在主城约1000平方公里建设用地上,规划布局20—50个居民聚居区,筹集资金建设一批安置房,让被拆迁群众有房住。

其次是普通商品房。土地出让金、营业税、所得税、交易契税都要收取。我们构想,城市双职工家庭6—7年收入能买一套这样的商品房。现在不少媒体上,有人表扬我们的构想,但也有人认为是幻想。参考国际经验,房价、收入比大致是3—6,结合重庆市商品房价和居民收入的运行规律,政府通过有力的作为,将房价、收入比稳定在6.5是一个较为实际的目标。2008年,重庆市主城区双职工家庭年收入高的十几万元,低的一两万元,平均约6万元。房价也有高低,高的八九千元,低的两三千元,均价四千多元,90平方米住房均价36万左右,6年的家庭收入基本能买一套房。要保持这样的状况,政府必须控制房价,否则房价涨幅过大,三四年翻一番,收入跟不上就会有问题。

控制房地产市场,土地价格尤为重要。土地出让价格控制不好,就会引起连锁反应,房价就会相应抬高,原有的价格平衡就会被打破、上抬。市场地价、房价太高,会导致投资环境恶化。香港90年代的房价过高,金融等中间服务业就由香港转到了深圳、上海。因此,政府不能认为土地财政收入高就是财政收入好,要防止地价炒得过高。

最后是高档房。这是问题最大也最需要控制的一块。沿海地区每平方米十几万的房价,就很令人担忧。收取物业税是控制高档房的一个简单法宝。欧美因为收物业税,房价没有炒得太高。比如,房价每平方米20多万元,200平方米就是4000多万元,如果收百分之几的物业税,物业税就是几百万,有房的人不愿房价飞涨、不愿多交物业税,就有抑制高档房的愿望。如果不收物业税,就会出现高房价问题。

欧美收物业税,因为他们的土地属于私有,政府不收土地出让金,只收征地动迁费,政府是通过收物业税为私人小区搞基础设施、商业配套。而我国土地属于公有,要收配套费、出让金,政府财政收入的1/3与此相关,配套费和出让金也是用于基础设施建设。如果收了土地出让费又收物业税,老百姓的负担就会很重。而且,现在的房子都交了大约60—70年的出让金,有一种路径依赖。总之,高档房可以借鉴物业税的思路去调控,采取有效措施控制疯狂上涨势头;中低档商品房要按照正常的经济秩序推进建设,而且多多益善,让大多数老百姓买得起房并且有房可买。

重庆经验

针对房地产市场的特点,解决群众住房问题,大致有三个层面。

首先是低收入群体的住房保障,包括廉租房、经济适用房、拆迁安置房、农民工宿舍以及棚户区和城中村改造。这一部分应该是无税费、低成本的,政府在这方面有“托底”的责任,要狠下功夫予以解决。政府部门要严格执行保障性住房年度建设计划,确保资金、土地供应和优惠政策落实到位。

其次是通过市场调节解决的部分,包括中等收入群体的普通商品房和高收入群体的高档商品房。对普通商品房,政府要增加有效供给,同时防止热钱进入炒高房价,努力把主城双职工家庭房价收入比控制在6.5左右。对高档商品房,要严格控制占地规模和比重,抑制房价的非理性上涨。还要实施差别化信贷、税费政策,严格二套房信贷管理。

最后是农村住房。要结合新农村建设,加快推进康居农房、巴渝新居建设,加大农村危旧房改造力度,引导农村居民相对集中居住。

重庆市历来重视房地产业调控和市场管理,通过实践探索并借鉴国际经验,坚持实施五条原则,在调控中取得了良好效果。

首先,把房地产投资严格控制在全社会固定资产投资的25%左右。控制房地产投资占比,是从根本上调控房地产市场的发展节奏。房地产投资占固定资产总投资的比重过高,势必形成房地产泡沫;比重过低,又会造成城市发展活力不足,不能满足市民合理的住房需求。根据数学模型测算,将房地产投资占比控制在25%左右,可以从源头上保持房地产供求大体平衡。

其次,按照人均30平方米住房规划建设房地产项目。一般而言,城市人均建设用地100平方米,人均住房面积30—40平方米,比较合理。欧洲城市居民人均住房是40

平方米,中国城市居民住房的小康标准是人均30平方米。这样的人均住房面积,是目前经济社会发展水平下,房地产业发展的一个基本规律。政府在审批房地产项目、调控房地产市场时,应该遵循这个规律,有效地控制年度房地产建设量和最终规模,科学地把握城市扩展的规模和速度。违背这个规律,不切实际地提高规划建设标准,就会出现泡沫。

再次,严格将楼面地价控制在房价的1/3以内。地价是制定房价的基础,地价决定房价,并影响房价走势。政府在土地拍卖时要把握尺度,若地价太高,虽然政府会多些当期收益,但几年后房地产市场会出现泡沫,导致投资环境恶化,造成更大的损失。这几年,我们坚持按照楼面地价原则上不高于该地段房价三分之一的标准调控地价,实践效果比较显著。

另外,政府每年为低收入群体建设的住房面积占当年房地产竣工面积的30%左右。居民住房完全由政府保障和完全市场化都不对。社会中总有20%—30%的低收入群体,努力保障他们的住房需求,是政府的责任所在。因此,房地产市场的合理结构,应该是20—30%是政府的保障型住房,70—80%是市场主导的商品房。过去五年,重庆主城区共新建6000多万平方米住房,其中经济适用房、廉租房等共有1800多万平方米,大体占30%,基本保证了低收入群体的住房需求。

最后,严格控制房价收入比保持在6.5:1左右。房价是一个城市房地产业发展状态、发展水平最直接的体现。房价必须与经济社会发展和居民收入水平相适应,房价过高,超出居民的消费能力,形成房地产泡沫,不利于房地产健康发展;房价太低,不符合房地产业发展规律,同样不利于房地产业健康发展,同时也造成政府财源的流失。平均而言,一个职工1月工资收入购买1平方米,10年左右购买一套住房是比较合适的。或者,一个双职工家庭每月买2平方米,六七年时间买一套90平方米左右的住房是理想状态。过去几年,我们坚持严格执行以上措施,把房价与职工工资收入比有效控制在一个健康合理的范围内,目前重庆主城区双职工家庭年收入与商品房平均售价之比大体是6.4:1。

此外,我们还要严格执行中央关于房地产税费和信贷的有关规定,维护市场交易秩序,遏制开发商捂盘惜售、“一女二嫁”等不规范行为,促进房地产市场平稳健康发展。

管住土地市场是关键

总体上讲,重庆房地产市场过去几年和现在都比较规范,与我们较为有效地控制房地产土地市场密切相关。在房地产市场土地调控方面,我们坚持以下措施:

首先,建立土地储备制度,实现土地市场有效调控。2002年初,我们建立土地储备制度,相继成立地产集团、城投公司、渝富公司等市级储备机构,制定国有土地储备整治管理办法,形成土地资源配置“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的良性循环,彻底改变开发商低价囤积土地局面,实现了政府对土地市场的有效调控。

其次,建立先规划后出让制度,提升土地资产价值。2002年起,我们创造性地建立规划经费纳入土地成本、先规划后出让的制度,即先由国土部门垫支经费,规划部门编制控制性详规,土地招拍挂出让后,收回垫支的规划经费。

再次,多卖熟地少卖生地、多卖光地少卖毛地,保障依法拆迁、公平补偿。过多出让未经整治的生地多、未完成拆迁的毛地,容易导致两个问题:一方面,出让土地价格大大低于实际应有价值;另一方面,由开发商实施征地拆迁,难以保证依法拆迁、公平补偿,造成大量社会矛盾,影响社会稳定。据此,我们提出并大力推行多卖熟地少卖生地、多卖光地少卖毛地的原则,要求由政府及土地储备机构负责动拆迁,土地完成整治之后再出让。这既保证了政策的落实,保障了被拆迁居民的利益,避免了居民与开发商的矛盾。同时,保证出让土地是地上建构（筑）物拆迁完毕或完成征地拆迁补偿的光地,是七通一平整治后的熟地,极大提高了土地的资产价值,保障了依法拆迁、公平补偿。

另外,强力推进国有土地使用权招拍挂出让制度,实现公开公平公正交易。2002年以来,我们强力推进经营性土地招拍挂出让制度建设,成立土地交易中心,建立总量调控、集中供应、公开交易、基准地价更新和公布、地价集体决策、出让合同跟踪管理等一系列制度。2003年以后,重庆市主城区经营性土地招拍挂出让率达到100%,实现国有土地资产保值增值,实现土地交易的公开公平公正,杜绝灰色交易,从源头上预防腐败行为的发生。

最后,处置“四久”工程,整顿房地产市场秩序。2002年7月,我们专题研究部署“久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完”的“四久”工程处置工作,采取收回土地使用权、征收闲置费、限期动工、土地储备、组织行政事业单位购买、债务重组、业务重组、法人重组、司法处置等一系列措施,推动尽快处置。由于措施科学、价格合理、宣传到位,烂尾楼成为开发商的抢手货,为企业和群众挽回大量损失,一些烂尾楼还“蝶变”为地标性建筑和重要商务楼宇。

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